萬 科Ａ(000002)04月18日在投資者關(guān)系平臺上答復(fù)了投資者關(guān)心的問題。
投資者：公司去年公告回購金額：不超過人民幣25億元，不低于人民幣20億元?；刭弮r(jià)格：不超過人民幣18.27元/股?？墒堑奖驹鹿?，發(fā)現(xiàn)才回購12億元，請問是什么原因停止回購?
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。2022年3月30日公司董事會同意公司使用自籌資金以集中競價(jià)方式回購公司人民幣普通股（A股），回購期限為自公司董事會審議通過回購股份方案之日起3個(gè)月內(nèi)（2022年3月30日至2022年6月30日）。期限已屆滿，有關(guān)回購的情況請?jiān)斠姟蛾P(guān)于公司A股股份回購結(jié)果暨股份變動情況的公告》。
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投資者：親愛的董秘，想問一下關(guān)于存貨資產(chǎn)減值是不是不充分？22年行情要差于21年，但是公司減值卻少于21年。謝謝您
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司一直以來都堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，根據(jù)相關(guān)規(guī)則的要求，結(jié)合市場變化和項(xiàng)目實(shí)際情況，定期會對所有項(xiàng)目進(jìn)行動態(tài)減值測試，評估項(xiàng)目盈利情況，以審慎確定是否需要計(jì)提減值。目前看已經(jīng)計(jì)提的減值是充分的，審慎反映了市場風(fēng)險(xiǎn)，符合資產(chǎn)的實(shí)際情況，未來會持續(xù)評估項(xiàng)目的盈利情況。
投資者：根據(jù)公司公布的信息，萬科的財(cái)務(wù)狀況在業(yè)內(nèi)屬于比較健康的狀態(tài)。但是有兩個(gè)方面令人很難理解：其一是拿地不積極，保利，中海等都在抓緊時(shí)間擴(kuò)大市場份額；其二是銷售回暖也遜色于同級別友商。這是什么原因?qū)е碌?？是萬科自身的戰(zhàn)略使然還是萬科國企身份不明確導(dǎo)致的？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。您所提到的問題在3月31日的業(yè)績推介會上公司管理層有詳細(xì)回應(yīng)，您可查閱“投資者關(guān)系活動記錄表”了解具體情況。
投資者：尊敬的公司管理層您好：作為投資者很關(guān)心公司每年的權(quán)益拿地總金額，請問通過公司公布的年報(bào)中的哪些數(shù)據(jù)可以算出公司年度權(quán)益拿地金額？請以2021年年報(bào)為例詳細(xì)說明2021年度公司權(quán)益拿地金額計(jì)算方式和過程？非常感謝。
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司在2022年報(bào)之“董事會報(bào)告”章節(jié)披露了公司年度權(quán)益拿地金額，2022年公司獲取新項(xiàng)目36個(gè)，權(quán)益地價(jià)總額約496.4 億元。謝謝。
投資者：萬科2021年報(bào)披露房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)共有員工17,323人，但在2022年報(bào)中僅披露集團(tuán)在冊員工，社會責(zé)任報(bào)告也無相關(guān)細(xì)分披露，請問為何今年不再披露這一數(shù)據(jù)？是否能在此回答下2022年房開系統(tǒng)員工人數(shù)？該數(shù)據(jù)利于股東衡量貴司的人效。謝謝。
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。
投資者：房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)不能持續(xù)，消費(fèi)者對房子會更注重質(zhì)量和裝修，如何吸引消費(fèi)者，給消費(fèi)者更好的質(zhì)量滿足消費(fèi)者需求，在這方面公司以后打算如何應(yīng)對？是否會像歐美房地產(chǎn)商一樣，打造溫馨精裝修吸引消費(fèi)者？毛坯房的溢價(jià)消失后，只能通過裝修提升溢價(jià)，公司是否考慮做全產(chǎn)業(yè)鏈？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。萬科很早就實(shí)現(xiàn)了主流產(chǎn)品的裝修交付。產(chǎn)品與服務(wù)是公司連接客戶最重要的紐帶，公司近年來也在持續(xù)推進(jìn)美麗社區(qū)、物業(yè)管家前置、工地常態(tài)化開放、交房即交證等管理舉措，希望能讓客戶感受到我們在產(chǎn)品和服務(wù)上的持續(xù)進(jìn)步。
投資者：從表述上看，萬科似乎計(jì)劃在開發(fā)業(yè)務(wù)中保持守勢，在經(jīng)營性業(yè)務(wù)上發(fā)力。但是現(xiàn)在經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入已經(jīng)做到了500億，竟然還不贏利。公司預(yù)計(jì)多少收入規(guī)模才能實(shí)現(xiàn)盈利？1-2年內(nèi)的盈利規(guī)模能做到多少？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。2022年公司的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入為512.6億元。由于公司對經(jīng)營性業(yè)務(wù)都采用成本法進(jìn)行核算，對于已開業(yè)項(xiàng)目都需要計(jì)提折舊攤銷，因此從報(bào)表上看，這部分業(yè)務(wù)投入大，但毛利率和回報(bào)水平都比較低。有關(guān)公司經(jīng)營性業(yè)務(wù)經(jīng)營情況及未來發(fā)展展望，您可關(guān)注公司2022年報(bào)。
投資者：親愛的董秘您好，?？傉f定增不是因?yàn)槿卞X而是為了股債結(jié)構(gòu)，那對于公司來說怎樣的股債結(jié)構(gòu)是合理的？謝謝您
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司的股權(quán)融資和債權(quán)融資都是為業(yè)務(wù)發(fā)展服務(wù)的，股債結(jié)構(gòu)不是一個(gè)靜態(tài)的指標(biāo)，也需要和公司的業(yè)務(wù)發(fā)展、經(jīng)營水平相適配。
投資者：請問公司有審計(jì)委員會嗎
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司董事會下設(shè)立了審計(jì)委員會。
投資者：3.31號發(fā)出的派息通告什么時(shí)候兌現(xiàn)到賬戶上？謝謝
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司2022年度利潤分配方案還需經(jīng)年度股東大會審議通過后方可實(shí)施，請留意相關(guān)公告。
投資者：請公布總經(jīng)理陳秋有持股情況？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司總裁為祝九勝先生。
投資者：你好，我是萬科A投資者，需要近幾年的包括2022年的紙質(zhì)年報(bào)，能郵寄給我嗎？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。您可電話咨詢或郵件發(fā)送至IR@vanke.com。
投資者：董秘，您好！請問公司在維護(hù)投資者關(guān)系上有何舉措？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。本集團(tuán)一向重視投資者關(guān)系。除了及時(shí)充分的信息披露，本集團(tuán)還堅(jiān)持通過各種方式保持與投資者的溝通與互動，形式包括接待投資者來訪和電話會議、參加境內(nèi)外機(jī)構(gòu)組織見面會/線上活動，組織月度銷售和經(jīng)營會議、深交所互動易回復(fù)投資者提問、召開業(yè)績發(fā)布會等。詳細(xì)情況見公司2022年報(bào)。
投資者：請問公司非公開增發(fā)股票是在在股票凈破的基礎(chǔ)上按著30日股價(jià)波動的價(jià)格區(qū)間打8折對嗎？那按著這個(gè)價(jià)格13.36這個(gè)價(jià)格是非公開發(fā)行價(jià)格嗎？是否損害公司利益呢？跌破凈資產(chǎn)是否存在國有資產(chǎn)流失呢？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。A股發(fā)行方案經(jīng)過股東大會審議通過后，還需要向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提交增發(fā)申請。目前公司和中介機(jī)構(gòu)正在準(zhǔn)備申報(bào)文件，關(guān)于后續(xù)的進(jìn)展情況，也請大家關(guān)注公司披露的信息。對于A股增發(fā)，公司會綜合考慮行業(yè)情況、市場機(jī)會、投資者反饋、未來資金使用以及所能創(chuàng)造的回報(bào)等多方面因素，謹(jǐn)慎選擇發(fā)行A股的時(shí)點(diǎn)。
投資者：做為董秘為什么不回復(fù)上次提問?公司回購為什么才12億，
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。本次回購的情況請?jiān)斠姟蛾P(guān)于公司A股股份回購結(jié)果暨股份變動情況的公告》。
投資者：請問萬科為什么采用用成本模式而不采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)就行入賬？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。企業(yè)采取成本模式還是公允價(jià)值模式，是一種會計(jì)政策選擇。公司始終追求“有現(xiàn)金流的利潤”，堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策。
投資者：2023年一季度保利、中海、招商蛇口的銷售額都超過了2019年同期的歷史高點(diǎn)，但萬科只有歷史高點(diǎn)的70%。萬科落后于主要競爭對手是因?yàn)槭裁矗?/p>
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。您所提到的問題在3月31日的業(yè)績推介會上公司管理層有詳細(xì)回應(yīng)，您可查閱“投資者關(guān)系活動記錄表”了解具體情況。
投資者：2、合同負(fù)債較年初下降了1712.78億元，從報(bào)表上看形勢很不樂觀，因?yàn)檫@一定程度上也影響著2023年的業(yè)績，請問今年有何應(yīng)對措施積極進(jìn)行改善？3、萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售是以渠道銷售為主還是以自己銷售員銷售為主？各自占比是多少？據(jù)我了解，支付渠道銷售的傭金是先資本化的然后隨著房地產(chǎn)交付而結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用，那么支付自己銷售員的獎金是直接費(fèi)用化還是先資本化？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。2022年受市場變化影響，公司銷售規(guī)模也出現(xiàn)下滑，而22年又是交付結(jié)算大年，因此公司的已售未結(jié)有所下降。公司會繼續(xù)堅(jiān)持積極的銷售策略。目前公司的在售資源比較充足，可以支撐未來兩到三年的業(yè)務(wù)發(fā)展。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售是根據(jù)所在城市特點(diǎn)以及項(xiàng)目特點(diǎn)靈活采用相匹配的銷售策略，并不會硬性約束各類銷售模式的占比。公司銷售過程中發(fā)生的傭金按照相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的要求進(jìn)行處理。
投資者：1、2022年在房地產(chǎn)市場緊縮的同時(shí)，萬科也進(jìn)行了相應(yīng)的縮表，負(fù)債總額（合并報(bào)表層面）較年初下降了1937.32億元，但是有息負(fù)債（長短借應(yīng)付債券一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債，未剔除租賃負(fù)債得影響）反而上升了479.57億元，這個(gè)是什么原因？另外我注意到萬科半個(gè)月前有個(gè)公告，提前2年贖回了15億元的債券，該債券的利率為3.02%，大大低于萬科2022年的平均借款利率，這又是為什么？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。萬科長期堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，這是我們實(shí)現(xiàn)安全、持續(xù)發(fā)展以及獲得金融機(jī)構(gòu)等各方長期信任支持的重要基礎(chǔ)。在融資上，公司會繼續(xù)保持多元化的融資通道，保持融資總量基本穩(wěn)定，保有融資彈性，不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本，確保信用安全。融資始終是為有質(zhì)量的發(fā)展服務(wù)，公司融資的安排會與公司的業(yè)務(wù)發(fā)展、經(jīng)營水平相適配，總體上公司會有序控制總量，保有融資彈性，重點(diǎn)是會優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)成本。具體融資節(jié)奏會根據(jù)市場和經(jīng)營情況靈活調(diào)整。關(guān)于贖回15億元的公司債券，是因?yàn)椤?0萬科01”附3年期末發(fā)行人贖回選擇權(quán)、調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。目前的操作是公司債券的常規(guī)操作。
投資者：4、2022年對聯(lián)營合營企業(yè)的投資收益出現(xiàn)虧損，與2021年相比減少了56.87億元的利潤，這個(gè)是什么原因造成的？主要是哪些合作項(xiàng)目？公司目前主要與哪些房地產(chǎn)開發(fā)商有合作關(guān)系？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司對聯(lián)合營企業(yè)的投資體現(xiàn)在長期股權(quán)投資中，目前開發(fā)類業(yè)務(wù)投資占大頭，此外還有經(jīng)營服務(wù)類（如商辦、物流）、以及少量上市公司股票投資類的財(cái)務(wù)投資。近年地售比上升的影響反映在結(jié)算端，導(dǎo)致結(jié)算毛利率整體有所下降，22年結(jié)算的非并表項(xiàng)目毛利率普遍偏低。而經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)按照歷史成本法記賬，隨著開業(yè)、運(yùn)營項(xiàng)目的增加，折舊攤銷總量也在增長。
投資者：請問3月31日業(yè)績交流會多為高管表示去年及近期拿地毛利在20%，是否為“扣除稅金及附加”后的毛利率？如果為未扣除，則和?？傊疤岬?2%左右的凈利潤是不匹配的，請解惑，謝謝！
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。3月31日業(yè)績交流會上公司管理層表示新拿項(xiàng)目的平均毛利率是稅前毛利率在20%左右。凈利潤率則還需要扣除稅金與附加以及期間費(fèi)用等。需要特別說明的是，公司投資新項(xiàng)目的財(cái)務(wù)衡量指標(biāo)不僅關(guān)注凈利潤率，也關(guān)注內(nèi)部收益率（IRR）。且IRR很多時(shí)候?qū)饬宽?xiàng)目的優(yōu)劣更有參考意義。
投資者：2023-02-13增發(fā)預(yù)案披露，非公開增發(fā)不超過11億股，擬募集資金150億元，進(jìn)度：股東大會通過。 請問公司是否已向交易所提交增發(fā)申請
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司面向特定對象發(fā)行A股方案于3月8日經(jīng)股東大會審議通過，目前正在準(zhǔn)備申請材料階段，尚未向交易所提交增發(fā)申請。
投資者：公司在2021年上半年所拿地塊，幾乎全部陷入虧損，請問2021年報(bào)是否已經(jīng)足額計(jì)提損失？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司一直以來都堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，根據(jù)相關(guān)規(guī)則的要求，結(jié)合市場變化和項(xiàng)目實(shí)際情況，定期會對所有項(xiàng)目進(jìn)行動態(tài)減值測試，評估項(xiàng)目盈利情況，以審慎確定是否需要計(jì)提減值。目前看已經(jīng)計(jì)提的減值是充分的，審慎反映了市場風(fēng)險(xiǎn)，符合資產(chǎn)的實(shí)際情況，未來會持續(xù)評估項(xiàng)目的盈利情況。
投資者：搖號拿地我看萬科一直都運(yùn)氣不好拿不到地，22年三季報(bào)剛說的有業(yè)績壓力，那么公司怎么解決嘞？另外公司引以為傲的經(jīng)營性業(yè)務(wù)似乎業(yè)績不如友商這又如何解釋？公司對于住開第一梯隊(duì)的定位是在top3還是top5還是top20都是？謝謝你，請盡快回答
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。您所提到的問題在3月31日的業(yè)績推介會上公司管理層均有詳細(xì)回應(yīng)，您可查閱“投資者關(guān)系活動記錄表”了解具體情況。
投資者：公司7元每股向博裕資本，58同城增發(fā)25%的萬物云股票，幾年之后99元每股進(jìn)行回購，短短幾年時(shí)間溢價(jià)十幾倍進(jìn)行回購，并且萬物云上市之后股價(jià)折合人民幣只有20多元，為什么要溢價(jià)好幾倍回購原始股呢？這其中是否有利益輸送？
萬 科Ａ董秘：感謝您對萬物云的關(guān)注。公司不存在回購博裕資本和58同城所持萬物云股權(quán)的行為。物業(yè)股的估值會根據(jù)資本市場情況而變化。
萬科A2022年報(bào)顯示，公司主營收入5038.38億元，同比上升11.27%；歸母凈利潤226.18億元，同比上升0.42%；扣非凈利潤197.62億元，同比下降11.7%；其中2022年第四季度，公司單季度主營收入1661.65億元，同比下降8.35%；單季度歸母凈利潤55.67億元，同比下降4.59%；單季度扣非凈利潤32.62億元，同比下降46.48%；負(fù)債率76.95%，投資收益40.94億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用26.15億元，毛利率19.55%。
該股最近90天內(nèi)共有23家機(jī)構(gòu)給出評級，買入評級20家，增持評級2家，中性評級1家；過去90天內(nèi)機(jī)構(gòu)目標(biāo)均價(jià)為21.46。近3個(gè)月融資凈流入12.2億，融資余額增加；融券凈流入1110.28萬，融券余額增加。根據(jù)近五年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）行業(yè)內(nèi)競爭力的護(hù)城河良好，盈利能力良好，營收成長性較差。財(cái)務(wù)可能有隱憂，須重點(diǎn)關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)包括：貨幣資金/總資產(chǎn)率、應(yīng)收賬款/利潤率近3年增幅、存貨/營收率、經(jīng)營現(xiàn)金流/利潤率。該股好公司指標(biāo)2星，好價(jià)格指標(biāo)3.5星，綜合指標(biāo)2.5星。（指標(biāo)僅供參考，指標(biāo)范圍：0 ~ 5星，最高5星）
萬 科Ａ（000002）主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)服務(wù)。
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