萬 科Ａ(000002)04月18日在投資者關(guān)系平臺上答復(fù)了投資者關(guān)心的問題。
投資者：公司去年公告回購金額：不超過人民幣25億元，不低于人民幣20億元。回購價格：不超過人民幣18.27元/股?？墒堑奖驹鹿?，發(fā)現(xiàn)才回購12億元，請問是什么原因停止回購?
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。2022年3月30日公司董事會同意公司使用自籌資金以集中競價方式回購公司人民幣普通股（A股），回購期限為自公司董事會審議通過回購股份方案之日起3個月內(nèi)（2022年3月30日至2022年6月30日）。期限已屆滿，有關(guān)回購的情況請詳見《關(guān)于公司A股股份回購結(jié)果暨股份變動情況的公告》。
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投資者：親愛的董秘，想問一下關(guān)于存貨資產(chǎn)減值是不是不充分？22年行情要差于21年，但是公司減值卻少于21年。謝謝您
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司一直以來都堅持穩(wěn)健的財務(wù)策略，根據(jù)相關(guān)規(guī)則的要求，結(jié)合市場變化和項目實際情況，定期會對所有項目進行動態(tài)減值測試，評估項目盈利情況，以審慎確定是否需要計提減值。目前看已經(jīng)計提的減值是充分的，審慎反映了市場風(fēng)險，符合資產(chǎn)的實際情況，未來會持續(xù)評估項目的盈利情況。
投資者：根據(jù)公司公布的信息，萬科的財務(wù)狀況在業(yè)內(nèi)屬于比較健康的狀態(tài)。但是有兩個方面令人很難理解：其一是拿地不積極，保利，中海等都在抓緊時間擴大市場份額；其二是銷售回暖也遜色于同級別友商。這是什么原因?qū)е碌?？是萬科自身的戰(zhàn)略使然還是萬科國企身份不明確導(dǎo)致的？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。您所提到的問題在3月31日的業(yè)績推介會上公司管理層有詳細回應(yīng)，您可查閱“投資者關(guān)系活動記錄表”了解具體情況。
投資者：尊敬的公司管理層您好：作為投資者很關(guān)心公司每年的權(quán)益拿地總金額，請問通過公司公布的年報中的哪些數(shù)據(jù)可以算出公司年度權(quán)益拿地金額？請以2021年年報為例詳細說明2021年度公司權(quán)益拿地金額計算方式和過程？非常感謝。
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司在2022年報之“董事會報告”章節(jié)披露了公司年度權(quán)益拿地金額，2022年公司獲取新項目36個，權(quán)益地價總額約496.4 億元。謝謝。
投資者：萬科2021年報披露房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)共有員工17,323人，但在2022年報中僅披露集團在冊員工，社會責(zé)任報告也無相關(guān)細分披露，請問為何今年不再披露這一數(shù)據(jù)？是否能在此回答下2022年房開系統(tǒng)員工人數(shù)？該數(shù)據(jù)利于股東衡量貴司的人效。謝謝。
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。
投資者：房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)不能持續(xù)，消費者對房子會更注重質(zhì)量和裝修，如何吸引消費者，給消費者更好的質(zhì)量滿足消費者需求，在這方面公司以后打算如何應(yīng)對？是否會像歐美房地產(chǎn)商一樣，打造溫馨精裝修吸引消費者？毛坯房的溢價消失后，只能通過裝修提升溢價，公司是否考慮做全產(chǎn)業(yè)鏈？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。萬科很早就實現(xiàn)了主流產(chǎn)品的裝修交付。產(chǎn)品與服務(wù)是公司連接客戶最重要的紐帶，公司近年來也在持續(xù)推進美麗社區(qū)、物業(yè)管家前置、工地常態(tài)化開放、交房即交證等管理舉措，希望能讓客戶感受到我們在產(chǎn)品和服務(wù)上的持續(xù)進步。
投資者：從表述上看，萬科似乎計劃在開發(fā)業(yè)務(wù)中保持守勢，在經(jīng)營性業(yè)務(wù)上發(fā)力。但是現(xiàn)在經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入已經(jīng)做到了500億，竟然還不贏利。公司預(yù)計多少收入規(guī)模才能實現(xiàn)盈利？1-2年內(nèi)的盈利規(guī)模能做到多少？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。2022年公司的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入為512.6億元。由于公司對經(jīng)營性業(yè)務(wù)都采用成本法進行核算，對于已開業(yè)項目都需要計提折舊攤銷，因此從報表上看，這部分業(yè)務(wù)投入大，但毛利率和回報水平都比較低。有關(guān)公司經(jīng)營性業(yè)務(wù)經(jīng)營情況及未來發(fā)展展望，您可關(guān)注公司2022年報。
投資者：親愛的董秘您好，?？傉f定增不是因為缺錢而是為了股債結(jié)構(gòu)，那對于公司來說怎樣的股債結(jié)構(gòu)是合理的？謝謝您
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司的股權(quán)融資和債權(quán)融資都是為業(yè)務(wù)發(fā)展服務(wù)的，股債結(jié)構(gòu)不是一個靜態(tài)的指標(biāo)，也需要和公司的業(yè)務(wù)發(fā)展、經(jīng)營水平相適配。
投資者：請問公司有審計委員會嗎
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司董事會下設(shè)立了審計委員會。
投資者：3.31號發(fā)出的派息通告什么時候兌現(xiàn)到賬戶上？謝謝
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司2022年度利潤分配方案還需經(jīng)年度股東大會審議通過后方可實施，請留意相關(guān)公告。
投資者：請公布總經(jīng)理陳秋有持股情況？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司總裁為祝九勝先生。
投資者：你好，我是萬科A投資者，需要近幾年的包括2022年的紙質(zhì)年報，能郵寄給我嗎？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。您可電話咨詢或郵件發(fā)送至IR@vanke.com。
投資者：董秘，您好！請問公司在維護投資者關(guān)系上有何舉措？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。本集團一向重視投資者關(guān)系。除了及時充分的信息披露，本集團還堅持通過各種方式保持與投資者的溝通與互動，形式包括接待投資者來訪和電話會議、參加境內(nèi)外機構(gòu)組織見面會/線上活動，組織月度銷售和經(jīng)營會議、深交所互動易回復(fù)投資者提問、召開業(yè)績發(fā)布會等。詳細情況見公司2022年報。
投資者：請問公司非公開增發(fā)股票是在在股票凈破的基礎(chǔ)上按著30日股價波動的價格區(qū)間打8折對嗎？那按著這個價格13.36這個價格是非公開發(fā)行價格嗎？是否損害公司利益呢？跌破凈資產(chǎn)是否存在國有資產(chǎn)流失呢？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。A股發(fā)行方案經(jīng)過股東大會審議通過后，還需要向監(jiān)管機構(gòu)提交增發(fā)申請。目前公司和中介機構(gòu)正在準(zhǔn)備申報文件，關(guān)于后續(xù)的進展情況，也請大家關(guān)注公司披露的信息。對于A股增發(fā)，公司會綜合考慮行業(yè)情況、市場機會、投資者反饋、未來資金使用以及所能創(chuàng)造的回報等多方面因素，謹慎選擇發(fā)行A股的時點。
投資者：做為董秘為什么不回復(fù)上次提問?公司回購為什么才12億，
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。本次回購的情況請詳見《關(guān)于公司A股股份回購結(jié)果暨股份變動情況的公告》。
投資者：請問萬科為什么采用用成本模式而不采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)就行入賬？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。企業(yè)采取成本模式還是公允價值模式，是一種會計政策選擇。公司始終追求“有現(xiàn)金流的利潤”，堅持穩(wěn)健的財務(wù)政策。
投資者：2023年一季度保利、中海、招商蛇口的銷售額都超過了2019年同期的歷史高點，但萬科只有歷史高點的70%。萬科落后于主要競爭對手是因為什么？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。您所提到的問題在3月31日的業(yè)績推介會上公司管理層有詳細回應(yīng)，您可查閱“投資者關(guān)系活動記錄表”了解具體情況。
投資者：2、合同負債較年初下降了1712.78億元，從報表上看形勢很不樂觀，因為這一定程度上也影響著2023年的業(yè)績，請問今年有何應(yīng)對措施積極進行改善？3、萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售是以渠道銷售為主還是以自己銷售員銷售為主？各自占比是多少？據(jù)我了解，支付渠道銷售的傭金是先資本化的然后隨著房地產(chǎn)交付而結(jié)轉(zhuǎn)費用，那么支付自己銷售員的獎金是直接費用化還是先資本化？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。2022年受市場變化影響，公司銷售規(guī)模也出現(xiàn)下滑，而22年又是交付結(jié)算大年，因此公司的已售未結(jié)有所下降。公司會繼續(xù)堅持積極的銷售策略。目前公司的在售資源比較充足，可以支撐未來兩到三年的業(yè)務(wù)發(fā)展。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售是根據(jù)所在城市特點以及項目特點靈活采用相匹配的銷售策略，并不會硬性約束各類銷售模式的占比。公司銷售過程中發(fā)生的傭金按照相關(guān)會計準(zhǔn)則的要求進行處理。
投資者：1、2022年在房地產(chǎn)市場緊縮的同時，萬科也進行了相應(yīng)的縮表，負債總額（合并報表層面）較年初下降了1937.32億元，但是有息負債（長短借應(yīng)付債券一年內(nèi)到期的非流動負債，未剔除租賃負債得影響）反而上升了479.57億元，這個是什么原因？另外我注意到萬科半個月前有個公告，提前2年贖回了15億元的債券，該債券的利率為3.02%，大大低于萬科2022年的平均借款利率，這又是為什么？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。萬科長期堅持穩(wěn)健的財務(wù)策略，保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，這是我們實現(xiàn)安全、持續(xù)發(fā)展以及獲得金融機構(gòu)等各方長期信任支持的重要基礎(chǔ)。在融資上，公司會繼續(xù)保持多元化的融資通道，保持融資總量基本穩(wěn)定，保有融資彈性，不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本，確保信用安全。融資始終是為有質(zhì)量的發(fā)展服務(wù)，公司融資的安排會與公司的業(yè)務(wù)發(fā)展、經(jīng)營水平相適配，總體上公司會有序控制總量，保有融資彈性，重點是會優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)成本。具體融資節(jié)奏會根據(jù)市場和經(jīng)營情況靈活調(diào)整。關(guān)于贖回15億元的公司債券，是因為“20萬科01”附3年期末發(fā)行人贖回選擇權(quán)、調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。目前的操作是公司債券的常規(guī)操作。
投資者：4、2022年對聯(lián)營合營企業(yè)的投資收益出現(xiàn)虧損，與2021年相比減少了56.87億元的利潤，這個是什么原因造成的？主要是哪些合作項目？公司目前主要與哪些房地產(chǎn)開發(fā)商有合作關(guān)系？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司對聯(lián)合營企業(yè)的投資體現(xiàn)在長期股權(quán)投資中，目前開發(fā)類業(yè)務(wù)投資占大頭，此外還有經(jīng)營服務(wù)類（如商辦、物流）、以及少量上市公司股票投資類的財務(wù)投資。近年地售比上升的影響反映在結(jié)算端，導(dǎo)致結(jié)算毛利率整體有所下降，22年結(jié)算的非并表項目毛利率普遍偏低。而經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)按照歷史成本法記賬，隨著開業(yè)、運營項目的增加，折舊攤銷總量也在增長。
投資者：請問3月31日業(yè)績交流會多為高管表示去年及近期拿地毛利在20%，是否為“扣除稅金及附加”后的毛利率？如果為未扣除，則和?？傊疤岬?2%左右的凈利潤是不匹配的，請解惑，謝謝！
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。3月31日業(yè)績交流會上公司管理層表示新拿項目的平均毛利率是稅前毛利率在20%左右。凈利潤率則還需要扣除稅金與附加以及期間費用等。需要特別說明的是，公司投資新項目的財務(wù)衡量指標(biāo)不僅關(guān)注凈利潤率，也關(guān)注內(nèi)部收益率（IRR）。且IRR很多時候?qū)饬宽椖康膬?yōu)劣更有參考意義。
投資者：2023-02-13增發(fā)預(yù)案披露，非公開增發(fā)不超過11億股，擬募集資金150億元，進度：股東大會通過。 請問公司是否已向交易所提交增發(fā)申請
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司面向特定對象發(fā)行A股方案于3月8日經(jīng)股東大會審議通過，目前正在準(zhǔn)備申請材料階段，尚未向交易所提交增發(fā)申請。
投資者：公司在2021年上半年所拿地塊，幾乎全部陷入虧損，請問2021年報是否已經(jīng)足額計提損失？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司一直以來都堅持穩(wěn)健的財務(wù)策略，根據(jù)相關(guān)規(guī)則的要求，結(jié)合市場變化和項目實際情況，定期會對所有項目進行動態(tài)減值測試，評估項目盈利情況，以審慎確定是否需要計提減值。目前看已經(jīng)計提的減值是充分的，審慎反映了市場風(fēng)險，符合資產(chǎn)的實際情況，未來會持續(xù)評估項目的盈利情況。
投資者：搖號拿地我看萬科一直都運氣不好拿不到地，22年三季報剛說的有業(yè)績壓力，那么公司怎么解決嘞？另外公司引以為傲的經(jīng)營性業(yè)務(wù)似乎業(yè)績不如友商這又如何解釋？公司對于住開第一梯隊的定位是在top3還是top5還是top20都是？謝謝你，請盡快回答
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。您所提到的問題在3月31日的業(yè)績推介會上公司管理層均有詳細回應(yīng)，您可查閱“投資者關(guān)系活動記錄表”了解具體情況。
投資者：公司7元每股向博裕資本，58同城增發(fā)25%的萬物云股票，幾年之后99元每股進行回購，短短幾年時間溢價十幾倍進行回購，并且萬物云上市之后股價折合人民幣只有20多元，為什么要溢價好幾倍回購原始股呢？這其中是否有利益輸送？
萬 科Ａ董秘：感謝您對萬物云的關(guān)注。公司不存在回購博裕資本和58同城所持萬物云股權(quán)的行為。物業(yè)股的估值會根據(jù)資本市場情況而變化。
萬科A2022年報顯示，公司主營收入5038.38億元，同比上升11.27%；歸母凈利潤226.18億元，同比上升0.42%；扣非凈利潤197.62億元，同比下降11.7%；其中2022年第四季度，公司單季度主營收入1661.65億元，同比下降8.35%；單季度歸母凈利潤55.67億元，同比下降4.59%；單季度扣非凈利潤32.62億元，同比下降46.48%；負債率76.95%，投資收益40.94億元，財務(wù)費用26.15億元，毛利率19.55%。
該股最近90天內(nèi)共有23家機構(gòu)給出評級，買入評級20家，增持評級2家，中性評級1家；過去90天內(nèi)機構(gòu)目標(biāo)均價為21.46。近3個月融資凈流入12.2億，融資余額增加；融券凈流入1110.28萬，融券余額增加。根據(jù)近五年財報數(shù)據(jù)，證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）行業(yè)內(nèi)競爭力的護城河良好，盈利能力良好，營收成長性較差。財務(wù)可能有隱憂，須重點關(guān)注的財務(wù)指標(biāo)包括：貨幣資金/總資產(chǎn)率、應(yīng)收賬款/利潤率近3年增幅、存貨/營收率、經(jīng)營現(xiàn)金流/利潤率。該股好公司指標(biāo)2星，好價格指標(biāo)3.5星，綜合指標(biāo)2.5星。（指標(biāo)僅供參考，指標(biāo)范圍：0 ~ 5星，最高5星）
萬 科Ａ（000002）主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)服務(wù)。
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