在房企銷售普遍腰斬的2022年，千億房企已減少至僅剩20家，華發(fā)股份便是其中之一。3月20日晚間，華發(fā)股份發(fā)布的2022年年度報告顯示，去年，華發(fā)股份實現(xiàn)銷售1202.41億元，銷售面積400.9萬平方米，雖然銷售金額、銷售面積均略低于2021年，但還是成功保住了“千億”房企的地位。
不僅如此，華發(fā)股份的銷售排名還實現(xiàn)了大躍進，全口徑銷售額位列克而瑞 2022 年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第18位，較 2021 年提升了14個名次。
(資料圖)
不過華發(fā)股份業(yè)績也出現(xiàn)了增收不增利的情況。數(shù)據(jù)顯示，2020年華發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入591.90億元，同比增長15.51%；歸屬于上市公司股東的凈利潤25.78億元，同比下降19.31%。
對于歸屬凈利潤下滑的原因，華發(fā)股份在此前的業(yè)績快報中解釋稱，主要受項目權(quán)益比例下降影響。
近年來，華發(fā)股東項目權(quán)益占比不斷下滑。2018年-2022年，華發(fā)股份的土儲權(quán)益率從75%持續(xù)下滑至47%，2022年其合同銷售面積為401萬平方米，其中入表項目銷售面積則只有290.3萬平方米。
反映到財報上，華發(fā)股東的少數(shù)股東權(quán)益和損益出現(xiàn)了嚴重的失衡。2017-2021年，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益占總權(quán)益的比重分別為52.49%、53.79%、54.25%、66.88%及78.29%，2022年進一步上升到82%。
截至2022年末，華發(fā)股份的股東權(quán)益合計1094億元，其中少數(shù)股東權(quán)益為897.1億元，較上期進一步增長19.50%，而歸屬母公司所有者權(quán)益已經(jīng)下降200億元至197.43億元。
相比之下，同期華發(fā)股份的少數(shù)股東損益分別為9.24%、4.87%、16.05%、36.35%、31.68%、45.45%，少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益占比出現(xiàn)了不小的“剪刀差”。
少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益占比之間的“剪刀差”向來被視為房企“明股實債”的典型特征。這是2020年“三道紅線”指標出臺后，部分房企隱藏債務的重要手段，這也是導致近年來一些表明經(jīng)營良好的房企突然“暴雷”的重要原因。
華發(fā)股份異常增長的少數(shù)股東權(quán)益顯然有“明股實債”的嫌疑。這一數(shù)據(jù)甚至還引起了交易所關(guān)注，去年5月上交所向華發(fā)股份發(fā)出問詢函，要求說明少數(shù)股東權(quán)益大幅增長的原因及合理性。
對地，華發(fā)股份在公告中解釋稱，近年來，各地土地一級招拍掛市場競買規(guī)則層出且多變，房企聯(lián)合競標，可以避免非理性競爭，獲取溢價合理的土地。同時，在集中供地的背景下參與熱點地塊競拍需要的資金量極大，合作拿地也可以分攤減輕投資資金壓力，在行業(yè)整體資金趨緊的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)合作開發(fā)已成趨勢。
房地產(chǎn)項目采用合作開發(fā)模式成為趨勢不假，但既然是合作開發(fā)，參與方的投資回報應該相當。但數(shù)據(jù)顯示，2018年至2022年，母公司股東資產(chǎn)收益率保持在13%以上，而少數(shù)股東收益率均低于4%，這與銀行利息水平相當。
另據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份2019年、2020年、2021年的平均融資成本分別為6.35%、6.2%及5.8%，意味著華發(fā)股份少數(shù)股東收益率還不及借貸利息，顯然有些不合理。
那么究竟誰會如此慷慨肯向華發(fā)股份融出如此低成本的資金，這從華發(fā)股份的少數(shù)股東中可看出端倪。華發(fā)股份回復上交所問詢函顯示，截至2021年末，來自同一控制人（即華發(fā)集團）的關(guān)聯(lián)公司珠海華發(fā)城市運營投資控股有限公司、珠海城市建設集團有限公司的少數(shù)股東資本金投入就達到300.05億元，而這一資本投入，2019年末才僅有0.05億元，兩年增加了6000倍。而這300億資金究竟是拆借資金，還是合作開發(fā)項目資金，恐怕只有華發(fā)股份及關(guān)聯(lián)方才知道。（內(nèi)容來源|商業(yè)華觀）
