雷達財經(jīng)出品 文|李亦輝 編|深海
無論是頻頻“抄底”同行，還是重奪地產(chǎn)首富之位，無不彰顯出王健林和他掌舵的萬達已擺脫過去幾年的頹勢，人們熟悉的那個萬達仿佛又回來了。
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然而，事情沒有表面上看起來那么簡單。首先，近期密集的籌資動作表明，萬達并非“不差錢”。今年1月中旬和2月初，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（下稱“萬達商業(yè)”）各完成一筆4億美元和3億美元信用債的發(fā)現(xiàn)，息票率均高達11%。
除了利用發(fā)債融資，今年1月份，王健林將其控制的萬達酒店發(fā)展65.04%的股份抵押給了淡馬錫進行融資。更早之前，由王健林控股的萬達投資將其所持萬達電影超70%的股權(quán)進行了質(zhì)押。
其次，盡快讓珠海萬達商管（下稱“萬達商管”）敲響港股IPO的鐘聲，這仍然是對王健林而言最為迫切的事情。如果在今年年底不能完成上市，大連萬達集團將面臨一筆高達380億元的回購。
作為估值1800億元的巨無霸，萬達商管赴港上市前，還需獲得證監(jiān)會對其的批準（大路條）。種種跡象顯示，2023年王健林的挑戰(zhàn)依舊不小。
王健林風光背后，融資利息高企
從壯士斷腕再到東山再起，王健林經(jīng)受住了考驗，他的事業(yè)也在回暖。
回顧2017年6月，傳聞金融監(jiān)管部門要求銀行排查對海航、安邦、萬達等企業(yè)的融資情況。盡管同年8月，外管局對傳聞予以否認，但從結(jié)果看，消息引發(fā)萬達股債雙殺，萬達也開啟一番大調(diào)整。
此后王健林斷臂甩賣資產(chǎn)，并對萬達過去的商業(yè)地產(chǎn)開啟輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。隨著轉(zhuǎn)型順利推進，加上地產(chǎn)行業(yè)大洗牌，提前轉(zhuǎn)型“躲過一劫”的王健林，又重回地產(chǎn)首富之位。
根據(jù)去年11月份胡潤研究院發(fā)布的2022年胡潤百富榜，2022年萬達王健林家族憑借1000億元的身家排名第32，位列內(nèi)地房地產(chǎn)富豪之首。
盡管王健林重新在富豪榜上綻放光芒，但表明風光之下，王健林肩上仍有重擔，自去年底至今頻頻融資籌錢。
去年12月29日，萬達電影公告稱，控股股東萬達投資及其一致行動人萬達文化集團、莘縣融智近日合計向中信證券質(zhì)押7.39億股公司股份，占公司總股份的33.91%。
其中萬達投資本次質(zhì)押數(shù)量6.5億股，占其所持股份比例76.47%；萬達文化集團和莘縣融智質(zhì)押了其所持全部股本。
天眼查顯示，王健林持有萬達投資、萬達文化集團和莘縣融智的股權(quán)比例分別為98.03%、98%和93.98%，這意味著，質(zhì)押股份主要歸王健林所有。
目前，萬達文化集團和莘縣融智已解除了質(zhì)押，但萬達投資仍有6.5億股處于質(zhì)押狀態(tài)，占其所持股份比例為76.47%，占萬達電影總股本比例為29.82%。
今年1月份，王健林及其一致行動人將手里持有的萬達酒店65.04%的股份，悉數(shù)質(zhì)押給了新加坡主權(quán)基金淡馬錫及其旗下公司，以換取淡馬錫旗下公司提供的貸款融資。
除了股份質(zhì)押融資，萬達還通過發(fā)高息美元債融資。今年1月中旬，萬達商業(yè)成功發(fā)行了一筆4億美元的境外美元債，期限為2年期，初始指導價12.625%區(qū)域，息票率11%。
隨后在2月初，萬達商業(yè)發(fā)行一筆3億元美元債。此筆3億規(guī)模的美元債期限為3年，初始指導價12.5%區(qū)域，最終指導價12.375%，息票率為11%，資金用于為現(xiàn)有債務(wù)再融資。
上述兩筆美元債皆為信用債。對于最近一筆3年期的高級無抵押債券，評級機構(gòu)惠譽發(fā)布報告指出，授予由萬達商業(yè)全資子公司W(wǎng)anda Properties Global Co. Limited擬發(fā)行的高級無抵押美元票據(jù)“BB”評級。
同時，萬達最近借的美元債券利率過高。一位券商界人士指出，目前來看，根據(jù)中債中資美元債到期收益率曲線（BB+）數(shù)據(jù)，3年期收益率為7%點多，遠低于萬達12%左右的利率。
但在美元債償還壓力之下，萬達必須在融資端努力。澎湃新聞曾在2月1日報道，大連萬達集團正在和境內(nèi)的一家金融機構(gòu)洽談一筆境外貸款，以償還一筆3月份到期的3.5億美元的債券。
惠譽也在報告中指出，萬達集團計劃借入新的銀行貸款或使用處置離岸子公司所得的現(xiàn)金在全額贖回2022年7月到期的5.5億美元債券后，償還2023年3月到期的3.8億美元債券。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬達商業(yè)共有4只存量海外債券，共計17億美元，約合人民幣115億元。
繼續(xù)加碼文旅
除了加快在發(fā)債和融資方面的動作補充錢袋，近期王健林先后拜訪吉林、河南、貴州等地，被認為是萬達加倉文旅和回歸地產(chǎn)的征兆。
公開消息顯示，剛剛過去的2月份，王健林的行程排得很滿。2月9日，王健林現(xiàn)身洛陽白馬寺、二里頭夏都遺址博物館、隋唐大運河博物館等地；2月10日，洛陽市主要領(lǐng)導與王健林舉行工作會談。
2月21日，王健林再次來到河南，河南省省長王凱與其進行會談；隔日，王健林又匆匆來到一千多公里外的貴州，拜見貴州省領(lǐng)導。
根據(jù)媒體的報道，王健林上述拜訪洽談內(nèi)容主要涉及文旅方面的合作。比如，在洛陽市主要領(lǐng)導與王健林舉行的工作會談上，雙方同意建立全面戰(zhàn)略合作關(guān)系，并正式宣告雙方加強戰(zhàn)略合作的首個重大項目為龍門旅游度假區(qū)項目。
兩日后，萬達集團和中原銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。中原銀行承諾，未來5年將配置不低于100億元的專項資金，以支持萬達集團在河南省的項目運營建設(shè)及優(yōu)勢資源開發(fā)。
這也是5個月內(nèi)王健林兩赴洛陽。去年9月份23日，王健林與洛陽市主要領(lǐng)導參加洛陽文旅集團與萬達集團戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式。
按照協(xié)議，雙方將在龍門旅游度假區(qū)、萬安山旅游度假區(qū)、新唐街、在河之洲旅游度假區(qū)等項目中開展深度合作。
而后與河南省領(lǐng)導會談的當天，河南省政府與萬達集團簽署了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。王健林表示，萬達集團對與河南深化合作熱切期待、充滿信心，將發(fā)揮品牌、運營等方面優(yōu)勢，全面加快合作項目建設(shè)。
王健林去貴州，也是為了促成文旅方面的合作。據(jù)貴陽文旅局官方公眾號“爽爽貴陽”消息，王健林計劃將貴州文旅和萬達發(fā)展結(jié)合起來，發(fā)揮萬達“看家本領(lǐng)”，助力貴州文旅升級。
并且萬達已有具體目標，今年首先要推出一個城市綜合體項目“天階”，力爭年內(nèi)開業(yè)。項目兼有商業(yè)、旅游等多種功能，開業(yè)后將有效帶動貴安新區(qū)的發(fā)展。
王健林的文旅情結(jié)由來已久，早在2009年，萬達在長白山項目第一次嘗試文旅綜合體開發(fā)，建設(shè)占地21平方公里的長白山國際旅游度假區(qū)，前后投資230億元。
長白山“小試牛刀”之后，萬達開始在全國各地打造文旅城項目。2016年，王健林公開對標迪士尼，“有萬達在，上海迪士尼20年之內(nèi)盈不了利。”
但2017年那場危機中，王健林首次拋售的便是文旅和酒店項目。2018年，贏得喘息之機的萬達又投資文旅項目，同年11月簽約的蘭州萬達城，項目就包括萬達茂、度假酒店群、旅游觀光塔、酒吧街、旅游集散中心等。
2022年卡塔爾世界杯期間，“萬達文旅”“萬達酒店及度假村”的LOGO還出現(xiàn)在比賽場邊滾動的廣告牌上，據(jù)悉王健林為此花費不菲。
目前，在繼續(xù)加碼文旅之外，隨著酒旅業(yè)務(wù)復(fù)蘇，萬達還有意“復(fù)活”酒店板塊。日前，萬達酒店啟動“歸雁計劃”，針對曾在萬達酒店工作過的人員，可選擇回歸原酒店，也可投遞全國各地萬達酒店崗位。
但和過去不同的是，萬達酒店管理業(yè)務(wù)自2017年全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，不參與投資，只輸出酒店品牌和運營管理。目前已開業(yè)酒店131家，在建酒店251家。
萬達商管IPO時間緊迫
萬達集團之所以能夠邁開步伐重新擴張，源于其在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型上的成功。
2018年2月份，已從港交所退市的萬達商業(yè)地產(chǎn)宣布更名為現(xiàn)在的萬達商業(yè)，并開始出售海外資產(chǎn)項目。
一年之后，萬達商業(yè)正式對外宣布，從2021年開始，全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，即基于自身的品牌影響力和資源整合能力獲取市場及項目，但并不承擔項目場地的資金，只負責項目的設(shè)計、建設(shè)和運營，從中分得收益。
2021年3月，萬達商業(yè)撤回A股IPO申請之后，同年10月份，便以新的上市主體萬達商管在港交所遞表，在2022年4月份失效后再次提交申請。
2022年10月25日，萬達商管更新了最新版本招股書。更新后的資料顯示，萬達商管截至2022年6月30日的在管商場為425個，較 2021 年底的417個新增8個，且均為第三方項目。
所有在管商場中，來自獨立第三方業(yè)主的項目數(shù)量從2021年底的132個增加到 2022 年6月30日的140個，總在管面積由2021年底的5895.5萬平方米上升到 2022年6月30日的6008.2萬平方米。
業(yè)績方面，2022年上半年，萬達商管實現(xiàn)收入134.8億元，較2021年上半年的106.36億元增加26.7%；實現(xiàn)凈利潤40.5億元，較2021年上半年的6.6億元增長517.3%。
另外，2019年-2021年及2022年上半年，珠海萬達商管的資產(chǎn)負債率整體處于下降態(tài)勢，分別為80.4%、95.8%、70.9%、68.1%。
但輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，只是萬王健林主導的這場資本大戲中的一部分，實現(xiàn)上市才是其最終目標。
在上市之前，萬達商管股東方曾與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團等投資人簽署了有關(guān)業(yè)績和上市時間的對賭協(xié)議。
業(yè)績上萬達商管保證2021年至2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元、94.6億元；上市時間方面，萬達商管最遲要在2023年完成上市。否則，萬達商業(yè)及相關(guān)方將進行股份回購或現(xiàn)金賠償。
目前留給王健林敲鐘的時間僅剩下9個月，如果不能如期上市，則可能要掏出380億元的“真金白銀”來回購。隨著最后期限日漸迫近，王健林將再次面臨考驗。
