導(dǎo)語(yǔ):2016年左右,以融信為代表的閩系房企異軍突起,主打“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)、高溢價(jià)”的運(yùn)營(yíng)模式。如今新閩系黑馬建發(fā)接棒,其模式有何不同?
2023年1月29日,建發(fā)股份(600153.SH)公告稱,預(yù)計(jì)將斥資62.86億元收購(gòu)美凱龍(601828.SH)29.95%的股份,成為控股股東。美凱龍是中國(guó)最大的家居裝飾及家具商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商。
【資料圖】
建發(fā)股份總部位于福建廈門,由世界500強(qiáng)企業(yè)廈門建發(fā)集團(tuán)控股,后者由廈門市國(guó)資委全資持有。坐廈航的飛機(jī),住悅?cè)A的酒店,買建發(fā)的房產(chǎn),在不少?gòu)B門人心中,建發(fā)集團(tuán)的業(yè)務(wù)貫穿衣食住行。
建發(fā)股份原本有兩大主業(yè),供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)。過(guò)去幾年,建發(fā)以黑馬姿態(tài)激進(jìn)攬地,地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速。尤其是在2021年,不少房企陷入現(xiàn)金流困境,建發(fā)大舉拿地114宗,較2020年的75宗同比增長(zhǎng)52%。
其2022年半年報(bào)透露,上半年已獲取土地40宗,全口徑拿地金額合計(jì)約631.34億元。有分析指出,建發(fā)此次收購(gòu)美凱龍,也打著房地產(chǎn)投資的算盤。據(jù)公告,美凱龍投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)約7成。
截至2022年9月末,美凱龍經(jīng)營(yíng)94家自營(yíng)商場(chǎng),該部分核心資產(chǎn)主要位于一二線城市核心地區(qū)。不過(guò),在投資者說(shuō)明會(huì)上,建發(fā)強(qiáng)調(diào)這次并購(gòu)主要從公司整體業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略協(xié)同出發(fā),并非是供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)或地產(chǎn)單個(gè)業(yè)務(wù)主導(dǎo)。
2016年左右,以融信為代表的閩系房企異軍突起,主打“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)、高溢價(jià)”的運(yùn)營(yíng)模式。如今新閩系黑馬建發(fā)接棒,其模式有何不同?
由“還債”切入地產(chǎn)建發(fā)集團(tuán)成立于1980年,最初是政府下屬的一家外向型投資發(fā)展公司,后向貿(mào)易公司轉(zhuǎn)型。
成立之初的建發(fā)集團(tuán)已涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)。廈門曾經(jīng)的地標(biāo)海濱大廈,便由建發(fā)集團(tuán)和香港一家公司合作開發(fā)。
在建成的十余年內(nèi),24層高的海濱大廈都是廈門第一高樓。大廈位于鷺江道上,與鼓浪嶼對(duì)望,5至7層原是建發(fā)集團(tuán)的辦公場(chǎng)所。
在建發(fā)集團(tuán)的發(fā)展史中,地產(chǎn)業(yè)務(wù)還曾作為“救世主”的形象出現(xiàn)。
據(jù)建發(fā)集團(tuán)編纂的《我們一起走過(guò)——建發(fā)三十年》(下稱《建發(fā)三十年》),1995年,建發(fā)集團(tuán)因參股中瓷公司發(fā)生嚴(yán)重虧損,背上沉重債務(wù),不得不開展房地產(chǎn)自營(yíng)開發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)還債。
1988年至1995年間,地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)利共計(jì)8904萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)效益顯著?!督òl(fā)三十年》詳細(xì)記錄了公司1980年至2010年的發(fā)展歷程。
早期,建發(fā)集團(tuán)將貿(mào)易相關(guān)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)剝離,成立建發(fā)股份,后者于1998年上市。
2007年,建發(fā)股份開始向供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型,由單純依靠?jī)r(jià)差盈利變?yōu)橥ㄟ^(guò)渠道和規(guī)模優(yōu)勢(shì),賺取綜合服務(wù)費(fèi)、墊資所帶來(lái)的利息費(fèi)等。
與此同時(shí),1999年和2009年,建發(fā)集團(tuán)兩次將地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入建發(fā)股份。目前,建發(fā)股份控股建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱建發(fā)房產(chǎn))和聯(lián)發(fā)集團(tuán)兩個(gè)業(yè)務(wù)平臺(tái)。建發(fā)房產(chǎn)還持有一家上市公司建發(fā)國(guó)際(0198.HK)。
隨著市場(chǎng)成熟,供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)空間越來(lái)越小。建發(fā)股份供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率水平由2016年的3.79%下降至2021年的1.49%。
在此背景下,建發(fā)股份的地產(chǎn)業(yè)務(wù)被激活。盡管做地產(chǎn)業(yè)務(wù)近三十年,但其早期偏安一隅,主要在閩南地區(qū)發(fā)展。
據(jù)財(cái)報(bào),2017—2020年,建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比均不到兩成,但歸母凈利潤(rùn)占比卻分別為63.43%、74.34%、66.82%、60.47%。
2020年,建發(fā)踏上加速之路。2021年,建發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收已高達(dá)963.05億元,歸母凈利潤(rùn)達(dá)28.78億元。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,常年在40名徘徊的建發(fā)房產(chǎn),2022年新增土地貨值908.5億元、全口徑銷售金額1703.2億元,躍進(jìn)全國(guó)前十。
2022年廈門土拍收官,建發(fā)共拿地6宗。其中一幅位于湖濱板塊的地溢價(jià)率最高,為12%,成交樓面價(jià)45203元/平方米。建發(fā)在該地塊建設(shè)的樓盤已于2022年底開盤,限價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米,開盤即售罄。
王陽(yáng)在廈門做地產(chǎn)咨詢,入行近十年,他向南方周末記者表示,建發(fā)近年在廈門海滄區(qū)馬鑾灣板塊拿的地塊,可能也有為土地市場(chǎng)兜底的考慮。
海滄區(qū)馬鑾灣位于島外市場(chǎng),非熱門板塊。2022年,建發(fā)以底價(jià)9.6億元競(jìng)得一宗位于海滄區(qū)馬鑾灣的地塊,該地塊計(jì)價(jià)建筑面積4.16萬(wàn)平方米。
同批次另一塊位于海滄區(qū)的地,由廈門地鐵上蓋投資發(fā)展有限公司以底價(jià)競(jìng)得,這家公司也由廈門國(guó)資委控股。
把握轉(zhuǎn)折點(diǎn)建發(fā)股份曾經(jīng)的策略比較保守,沒(méi)有與其他兇猛的閩系房企同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)。
據(jù)《建發(fā)三十年》,2007年廈門土拍市場(chǎng)狂熱,但建發(fā)沒(méi)有取得“面粉高過(guò)面包”的地塊。
之后,建發(fā)抓住土地市場(chǎng)最低潮時(shí)機(jī),以底價(jià)獲得重慶中醫(yī)藥學(xué)院地塊的開發(fā)權(quán)。2009年,在土地市場(chǎng)復(fù)蘇前夕,建發(fā)又成功中標(biāo)廣西一塊用地。這兩塊地的樓面價(jià)都低于周邊樓盤現(xiàn)價(jià)的1/3,且處于城市成熟地段。
原建發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)王憲榕曾在接受《人民論壇》雜志采訪時(shí)提到,公司在2007年的土地市場(chǎng)中保持冷靜,主要原因是經(jīng)驗(yàn)?!敖òl(fā)的歷史長(zhǎng),經(jīng)歷過(guò)很多坎坷,我們更加注重對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的把控。”
億翰智庫(kù)執(zhí)行總裁張化東很早開始關(guān)注建發(fā),他向南方周末記者表示,建發(fā)大概從2016年起向全國(guó)發(fā)展,比如前往長(zhǎng)三角拿地,如果以此時(shí)間節(jié)點(diǎn)算起,建發(fā)用將近6年的時(shí)間成長(zhǎng)為千億房企,速度不算特別快。
建發(fā)走出福建,也有一點(diǎn)被動(dòng)。2016年,意氣風(fēng)發(fā)的外地房企涌進(jìn)廈門。據(jù)《廈門日?qǐng)?bào)》統(tǒng)計(jì),當(dāng)年全市成交16幅商住用地,僅有3幅由本地房企禹洲和海投競(jìng)得。
當(dāng)年5月,建發(fā)在蘇州高鐵新城和合肥包河區(qū)各競(jìng)得一幅地塊,成交價(jià)分別為32.26億元、15.92億元,溢價(jià)率分別高達(dá)103%和350%。
6月,建發(fā)在參與杭州慶隆單元地塊的競(jìng)拍中,最高報(bào)價(jià)63.9億元,走到了倒數(shù)第二輪。時(shí)任建發(fā)房產(chǎn)杭州公司的負(fù)責(zé)人在接受浙江在線采訪時(shí)表示,此次與金茂在競(jìng)拍中PK,讓大家開始關(guān)注到了建發(fā)。
但在業(yè)內(nèi)打響名氣的代價(jià)是,建發(fā)在三四線城市的去化壓力較大,有的項(xiàng)目造成了減值損失。
據(jù)聯(lián)合資信的評(píng)級(jí)報(bào)告,截至2018年3月底,建發(fā)房產(chǎn)的存貨區(qū)域分布主要以二線及三、四線城市為主,占比82.04%,未來(lái)項(xiàng)目去化存在一定不確定性。
建發(fā)股份曾披露,公司2020年度擬對(duì)旗下位于福州、天津、杭州、珠海、南京的5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備22.37億元,將減少公司2020年度歸母凈利潤(rùn)16.42億元。
2019年后,地產(chǎn)調(diào)控加緊,“三道紅線”出臺(tái),融資渠道收縮,加上新冠肺炎疫情蔓延,不少房企都停下腳步,而建發(fā)依然在熱點(diǎn)城市高溢價(jià)拿地。
例如,2021年,建發(fā)聯(lián)合融創(chuàng)以64.52億元拿下上海普陀區(qū)石泉社區(qū)一宗地,溢價(jià)率36.15%。上海普陀區(qū)政府為此約談了該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人。
聯(lián)合資信的評(píng)級(jí)報(bào)告指出,截至2022年3月底,建發(fā)房產(chǎn)總可售項(xiàng)目中三線及以下城市占比較高,未來(lái)或存在一定的去化壓力。
錢從哪來(lái)?背靠實(shí)力強(qiáng)大的母公司,建發(fā)股份首先能得到直接輸血。 2021年,建發(fā)集團(tuán)營(yíng)收超過(guò)7000億元,位列2021年度《財(cái)富》雜志世界500強(qiáng)第148位。截至2022年3月末,建發(fā)集團(tuán)從各主要金融機(jī)構(gòu)獲得綜合授信額度為3824.98億元,尚未使用額度有1647.12億元。 截至2022年上半年,建發(fā)集團(tuán)向建發(fā)股份提供了70.39億元的借款。公告顯示,這筆借款的利率低于銀行同期貸款利率,且公司無(wú)需提供擔(dān)保。 建發(fā)集團(tuán)還能依托良好的信用,為建發(fā)股份等提供擔(dān)保。截至2022年6月30日,建發(fā)集團(tuán)為建發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)分別提供了17.5億元、232億元、50億元的擔(dān)保金額。 公開資料顯示,建發(fā)系和廈門當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)關(guān)系密切。 福建省第一家信托投資公司——廈門建發(fā)信托投資公司(下稱建發(fā)信托)就是由建發(fā)集團(tuán)設(shè)立的。據(jù)《建發(fā)三十年》,1988年建發(fā)集團(tuán)組建房產(chǎn)部需要2000萬(wàn)元,建發(fā)信托就發(fā)行了2000萬(wàn)元1年期的債券,全部用于房地產(chǎn)開發(fā)。 建發(fā)信托還籌集了4000萬(wàn)港元給建發(fā)集團(tuán)參股投資廈門國(guó)際銀行。2000年,建發(fā)信托重組,成為廈門國(guó)際信托的股東。 建發(fā)集團(tuán)的官網(wǎng)顯示,目前公司持有廈門國(guó)際銀行3.90%股份,為第五大股東;持有廈門國(guó)際信托10%股份,為并列第二股東。 十年前,建發(fā)系將辦公地點(diǎn)搬至面朝大海的建發(fā)國(guó)際大廈,樓下不遠(yuǎn)處是香山游艇會(huì)。大廈毗鄰廈門金融中心,廈門國(guó)際信托就在此辦公。 近幾年部分房企融資遇阻,建發(fā)系仍具備強(qiáng)大的融資能力。 據(jù)建發(fā)集團(tuán)2022年度第四期中票募集說(shuō)明書,截至2022年11月1日,建發(fā)集團(tuán)及旗下各公司已發(fā)行約350億元的中票、公司債、超短融等。 建發(fā)股份及建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)的募集資金用途多為償還借款、補(bǔ)充流動(dòng)資金。 2022年12月底,建發(fā)股份又公布了150億元可續(xù)期公司債及50億元公司債的計(jì)劃。2023年2月,發(fā)改委同意建發(fā)發(fā)行不超過(guò)45億元公司債。 另外,作為建發(fā)股份旗下的上市平臺(tái),建發(fā)國(guó)際2022年通過(guò)兩次配股合計(jì)募集了13億港元。根據(jù)公告,八成將用于償還貸款。 從融資成本來(lái)看,建發(fā)股份房地產(chǎn)子公司2021年、2022年上半年整體平均融資成本分別為4.5%-5.0%、4.0%-5.0%,處于行業(yè)低位。 值得一提的是,建發(fā)股份還涉足利潤(rùn)更高的一級(jí)土地開發(fā)業(yè)務(wù)。 目前建發(fā)股份一級(jí)土地出讓共有后埔——枋湖舊村改造及鐘宅畬族社區(qū)舊村改造兩個(gè)項(xiàng)目,均由廈門市湖里區(qū)政府委托建發(fā)股份全資子公司禾山建設(shè)實(shí)施。根據(jù)建發(fā)股份的公告,公司主要在2009—2013年及近5年出讓部分土地。 以近5年的情況來(lái)看,2018年、2019年,建發(fā)合計(jì)出讓屬于后埔——枋湖舊村改造項(xiàng)目的4幅地塊。 這為建發(fā)股份帶來(lái)了高額利潤(rùn)。建發(fā)2018年歸母凈利潤(rùn)46.72億元,約30%由建發(fā)出讓的兩幅地塊貢獻(xiàn)。2019年11月建發(fā)又成功出讓一幅地塊,為當(dāng)年度歸母凈利潤(rùn)(46.76億元)貢獻(xiàn)了約27%。2020年一季度建發(fā)的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)233.88%,也是因?yàn)?019年末出讓的另一幅地塊在當(dāng)期確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)。 2022年8月和12月,建發(fā)又出讓兩幅屬于鐘宅畬族社區(qū)舊村改造項(xiàng)目的地塊,合計(jì)成交約75億元。 “國(guó)企中的碧桂園”
約5年前,建發(fā)也開始使用提高周轉(zhuǎn)的策略,加快項(xiàng)目開發(fā)和銷售,加速資金回籠。
建發(fā)股份在2018年年報(bào)中表示,為更好地適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速發(fā)展的管理需求,聯(lián)發(fā)集團(tuán)推進(jìn)“集團(tuán)-區(qū)域-事業(yè)部”三級(jí)組織管控模式,項(xiàng)目從拿地到開盤的周期縮短1個(gè)月。
據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù),建發(fā)國(guó)際2021年全口徑銷售的回款比例約94%,回款比例多年保持在90%以上的水平。
廈門另一家國(guó)企地產(chǎn)部的員工告訴南方周末記者,國(guó)企以前大約5年做完一個(gè)項(xiàng)目,現(xiàn)在普遍已經(jīng)提高周轉(zhuǎn)至3年以內(nèi)。
以建發(fā)股份拿到的廈門市2022P3地塊為例,公司于2022年3月24日競(jìng)拍成功,當(dāng)年11月21日就取得了預(yù)售證。
“有時(shí)候在拿地的當(dāng)天,建發(fā)的圍擋就擺上去了?!蓖蹶?yáng)說(shuō),在同一板塊競(jìng)爭(zhēng),越早開盤越有利,建發(fā)就是早開盤、早去化的打法。
王陽(yáng)還表示,建發(fā)對(duì)營(yíng)銷抓得很緊,內(nèi)部會(huì)有激烈的競(jìng)賽。一位建發(fā)房產(chǎn)的銷售人員也告訴南方周末記者,公司有末位淘汰制,例如連續(xù)三個(gè)月排在最后一名,可能會(huì)被調(diào)去其他崗位。
多位建發(fā)系員工均向南方周末記者表示,公司內(nèi)部加班很多,且業(yè)績(jī)考核嚴(yán)格。其中一位說(shuō),他以為國(guó)企工作比較輕松才去了建發(fā),結(jié)果發(fā)現(xiàn)“建發(fā)簡(jiǎn)直就是國(guó)企中的碧桂園”。
據(jù)《建發(fā)三十年》,建發(fā)集團(tuán)在1995年就實(shí)施了全員勞動(dòng)合同制。
建發(fā)股份在閩南地區(qū)的銷售狀況一直不錯(cuò)。“在廈門流傳的一句話:建發(fā)在哪里建房,學(xué)區(qū)就在哪里?!秉S輝表示,建發(fā)在廈門的口碑很好。黃輝在一家民營(yíng)房企的福建區(qū)域從事土建工作。
如據(jù)福建省公共資源交易平臺(tái),2023年2月14日,廈門雙十中學(xué)海滄附屬學(xué)校東嶼校區(qū)公開招標(biāo),擬新建1所規(guī)模30班的。
雙十海附是海滄區(qū)的名校。2020年海滄區(qū)東嶼板塊有一幅地塊出讓,正是由建發(fā)股份拍下。建發(fā)在該地塊的樓盤項(xiàng)目為建發(fā)縵云,預(yù)計(jì)交付時(shí)間是2024年。
王陽(yáng)指出,早期建發(fā)的樓盤供不應(yīng)求,升值空間大,二手房?jī)r(jià)格大概能比周圍樓盤高出約4000元/平米。
上述地產(chǎn)公司的員工也表示,盡管這幾年行情差,但購(gòu)房者怕爛尾,國(guó)企的樓盤相對(duì)還是有優(yōu)勢(shì)。
快速擴(kuò)張下,建發(fā)股份的現(xiàn)金流和債務(wù)都有一定壓力。
截至2022年9月30日,建發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-217.6億元,投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-141.1億元。只有籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為正值,為303.6億元。
2022前三季度,建發(fā)負(fù)債合計(jì)6119.4億元,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)債合計(jì)4670億元,同比增加17.32%。
黃輝表示,就閩南區(qū)域來(lái)看,其實(shí)建發(fā)股份2022年拿地?cái)?shù)量要比2021年少,2023年建發(fā)應(yīng)該會(huì)集中精力在去化回款上。
建發(fā)國(guó)際最新公告稱,公司2022年累計(jì)合同銷售金額約1215.2億元(未經(jīng)審核),同比減少6.6%。年初,建發(fā)國(guó)際定下的銷售目標(biāo)為1650億元。
銷售低迷,加上大規(guī)模拿地,建發(fā)股份正面臨增收不增利的問(wèn)題。其毛利率水平走低,已由2018年35.37%降至2021年16.76%,2022年上半年為15.72%。