進入2023年1月，雖然受到春節(jié)長假的影響，但各地持續(xù)落實“因城施策”，穩(wěn)樓市政策措施密集出臺。
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據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至1月31日，已有50省市(縣)出臺53條政策，各地繼續(xù)出臺優(yōu)化措施，促進樓市健康發(fā)展。另一方面，多地節(jié)后下調(diào)首套房貸利率，已有超20城降低首套房貸利率下限至4%以下，降低居民置業(yè)成本及置業(yè)門檻政策頻出，這也成為了市場關注的焦點。
整體來看，2023年開年各地樓市政策主要涉及優(yōu)化限購措施、降低首付比例及房貸利率、提高公積金貸款額度等方面?？梢哉f，各地因城施策主要圍繞降利率、降首付兩大方面持續(xù)發(fā)力。
多位業(yè)內(nèi)人士對證券時報·e公司記者表示，今年優(yōu)化信貸政策預計將是地方支持剛需和改善需求的發(fā)力點，未來按揭貸款政策力度有望繼續(xù)加碼。另一方面，隨著政策持續(xù)優(yōu)化效果的顯現(xiàn)，一二線城市將率先迎來市場復蘇，全國市場也有望于二季度企穩(wěn)。
各地寬松政策密集出臺
“年初以來，各地因城施策，用足穩(wěn)樓市政策措施，從各地實施情況看主要是需求管理類政策，同時有多個城市調(diào)降首套房房貸利率，降低剛需購房成本，提振市場需求，促進樓市加快恢復平穩(wěn)健康發(fā)展?！惫獯筱y行金融市場部宏觀研究員周茂華告訴證券時報·e公司記者。
實際上，今年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議為今年的樓市政策定下基調(diào)，與此同時，金融支持房地產(chǎn)的政策方向也愈發(fā)明晰，在此背景下，各地持續(xù)落實“因城施策”，穩(wěn)樓市政策措施密集出臺。
據(jù)證券時報·e公司記者梳理，2023年開年以來，包括淮北、宜昌、濟寧、紹興、濟南、丹東、亳州以及大連等多個城市上調(diào)了住房公積金貸款額度。
以淮北市為例，1月29日，安徽省淮北市發(fā)布通知稱，自2023年2月1日起，職工家庭雙方正常繳存住房公積金的，住房公積金貸款最高額度提高到60萬元。降低住房公積金二手房貸款首付款比例。自2023年2月1日起，首次公積金貸款購買二手房的，最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為30%，二次公積金貸款購買二手房的，最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為40%。
同時，多個城市延續(xù)實施購房補貼及優(yōu)惠政策，包括福建長樂、濟源、哈爾濱、南京、南昌、長沙、鹽城以及徐州等。1月12日，江蘇省鹽城市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布通知，將利用春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)高峰期，推出一系列促進住房消費的措施。其中，包括市區(qū)“房八條”購房補貼延期2個月，鼓勵各地分板塊開展線上線下返鄉(xiāng)置業(yè)購房專場房展會。
此外，還有不少城市還出臺了優(yōu)化限購政策、提高貸款比例、稅費減免以及降低首套房貸款利率等需求端措施提振樓市。整體看，各地因城施策主要圍繞降利率、降首付兩大方面持續(xù)發(fā)力。
對于多地政策密集出臺，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對e公司記者表示，一線城市房地產(chǎn)市場需求旺盛，調(diào)控以微調(diào)為主，如優(yōu)化公積金提取、推廣“帶押過戶”等；二線城市優(yōu)化政策力度增強，今年1月多個城市繼續(xù)跟進調(diào)整，作為區(qū)域核心，這部分城市住房需求支撐度較高，多采取漸進式放松模式，如長沙對多孩家庭及人才放松限購、杭州限購放松范圍擴容、濟南放松三套置換及非本地戶籍購房門檻；三四線城市行政限制性政策基本全面放開。
“除部分城市外，整體政策調(diào)控空間有限。1月多地迅速跟進降低首套房貸利率下限，公積金政策優(yōu)化仍是各地政策調(diào)控主要手段，同時多地繼續(xù)通過發(fā)放購房補貼等促進市場需求釋放?！标愇撵o強調(diào)。
多城貸款利率持續(xù)下調(diào)
正如上述，除了調(diào)整購房政策，今年以來多地跟進下調(diào)首套房貸利率下限成為了各方關注的焦點。
截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測的103個城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個，1月16日統(tǒng)計為19個。其中二線城市8個，其余均為三四線城市。具體來看，首套利率4.0%的有兩個城市，利率3.95%的有4個城市，3.9%的有9城，3.8%的有11城，首套利率3.7%的城市有4個，目前為全國商貸利率最低水平。
中指研究院方面的數(shù)據(jù)也顯示，1月，各地積極跟進調(diào)整首套房貸利率下限，超20城降低利率至4%以下，降低居民置業(yè)成本及置業(yè)門檻政策頻出。
1月5日，央行、銀保監(jiān)會公布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的文件，允許滿足新房價格連續(xù)3個月下降的城市探索降低首套房貸利率，這也是多地節(jié)后下調(diào)首套房貸利率的重要背景。
“房貸利率下降有利于減少利息支出，減輕還貸壓力，同時政策持續(xù)放松有望促進正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度。”陳文靜表示，目前看，符合首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的城市多為二線及三四線城市。一線及核心二線城市新房市場韌性較強，企業(yè)降價促銷力度較小，多個城市新房價格平穩(wěn)運行，并不符合下調(diào)首套房貸利率下限的條件。
在專家看來，近期，部分城市下調(diào)首套房貸利率也反映出這些城市樓市需求偏冷。
周茂華認為，在國內(nèi)樓市逐步企穩(wěn)復蘇的大背景下，仍有部分城市復蘇相對滯后，這些城市通過下調(diào)首套住房貸款利率降低居民剛需購房成本，提振市場需求，促進區(qū)域城市樓市加快恢復正軌。這也是各地貫徹因城施策、精準調(diào)控的房地產(chǎn)調(diào)控思路，執(zhí)行此前金融管理部門出臺”首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制“政策的一大表征。
與此同時，多地首套房貸利率有望延續(xù)下行態(tài)勢成為共識。
陳文靜表示，符合條件的城市利率下限有望降至4%以下，部分城市甚至取消首套房貸利率下限，核心一二線城市亦有望下調(diào)利率加點幅度，進一步降低購房成本?！邦A計2023年將延續(xù)對首套購房的支持，降低首付比例、降低房貸利率。而改善性住房需求也是政策支持的重點，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭將獲得更多政策支持，特別是在多孩家庭支持方面?！?/p>
“從目前國內(nèi)樓市處于企穩(wěn)復蘇階段，各地樓市復蘇進度不一致，接下來對于部分城市樓市偏冷，房貸利率相對偏高（此前未做大幅下調(diào)）的城市，接下來仍可能進行一定幅度下調(diào)，以提振市場需求，促進樓市加快恢復。”周茂華說。
樓市復蘇趨勢確定
值得一提的是，在各地樓市調(diào)整政策延續(xù)寬松的背景下，今年一季度市場有望保持復蘇的勢頭，樓市小陽春可期成為部分機構的觀點。
貝殼研究院監(jiān)測，2023年1月二手房價格環(huán)比首次止跌。數(shù)據(jù)顯示，2023年1月貝殼50城二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，這是自2021年8月連續(xù)17個月環(huán)比下跌以來首次止跌，同時帶動同比跌幅收窄。分城市看，50城中約六成城市二手房價格本月止跌，止跌城市覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等重點城市群。
與此同時，代表市場預期的景氣指數(shù)、經(jīng)紀人交易信心指數(shù)等先行指標明顯改善。1月貝殼50城二手房景氣指數(shù)提高至25，較上月提高6，回升幅度較上月加大，也是自去年3月以來首次回升至20以上的景氣區(qū)間。從先行指標看，多個城市經(jīng)紀人交易信心指數(shù)已進入交易量預期擴張區(qū)間。
對此，貝殼研究院分析師認為，市場修復主要有兩方面原因帶動：一是防疫政策轉向，人們收入預期和消費動力有所恢復，消費者對房地產(chǎn)的風險偏好逐步扭轉；二是取消認房認貸、降首付降利率等鼓勵住房消費的利好政策持續(xù)驅(qū)動市場預期改善。預計一季度市場會保持復蘇的勢頭，小陽春可期，珠三角及京津冀重點城市表現(xiàn)好于其他城市群。
不過，亦有業(yè)內(nèi)認為，當前購房群體觀望情緒仍然較重，樓市復蘇速度相對較慢，“小陽春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)。
陳文靜表示，短期仍有多個因素制約著市場恢復節(jié)奏。如疫情防控舉措放開，但疫情形勢仍存在較大不確定性，居民收入預期并未出現(xiàn)明顯好轉；房企降價促銷、二手房掛牌量較高等，導致新房、二手房價格下跌預期仍在；購房者對期房項目交付的擔憂尚未根本解除；除此之外，部分城市購房者仍對政策存在放松預期，導致觀望情緒延續(xù)。
周茂華也認為，從趨勢看，國內(nèi)樓市復蘇已經(jīng)啟動，一二線熱點城市逐步在回暖，但目前復蘇“擴散”速度相對較慢，“但隨著國內(nèi)防疫措施持續(xù)優(yōu)化，疫情經(jīng)濟干擾的不確定性趨勢減弱，經(jīng)濟趨勢復蘇，就業(yè)和收入改善，居民信心回暖，加之國內(nèi)穩(wěn)房地產(chǎn)措施力度空前，此前受壓抑需求逐步恢復，樓市復蘇趨勢確定?！?/p>
展望未來，陳文靜表示，供需兩端政策繼續(xù)發(fā)力有利于一定程度上緩解購房者觀望情緒，特別是核心一二線城市政策加快跟進落實，有利于促進需求入市，從而帶動市場預期好轉，樓市“小陽春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)，但對于大部分城市而言，經(jīng)濟環(huán)境以及房價預期仍較弱，市場修復需要更長時間。若政策執(zhí)行到位，全國市場最早或?qū)⒂诙径绕蠓€(wěn)。
責編：彭勃
校對：李凌鋒
