萬 科Ａ(000002)09月20日在投資者關系平臺上答復了投資者關心的問題。
投資者：董秘您好，請問就目前的建筑生態(tài)，您認為預制建筑和現(xiàn)澆建筑，誰的機會大一些？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。相對于傳統(tǒng)施工方式，工業(yè)化技術在建造成本上有一定增加，但在提高質量、提高效率、節(jié)能減排等方面有明顯優(yōu)勢。2021年，萬科住宅產業(yè)化占總開工量的比例為83%。在項目的建造過程中，公司會根據實際情況綜合考慮，采用合適的建筑技術。
(相關資料圖)
投資者：21年年報中，本年發(fā)生的非同一控制下企業(yè)合并（p252-p253），對子公司（福建伯恩物業(yè)集團有限公司、上海陽光智博生活服務集團有限公司）的持股比例為100%，為什么“被購買方于購買日可辨認資產和負債的情況”欄中還有少數(shù)股東權益？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司于2021年收購了福建伯恩物業(yè)集團有限公司（“伯恩物業(yè)”）和上海陽光智博生活服務集團有限公司（“陽光智博”）100%的股權。購買日伯恩物業(yè)和陽光智博賬面可辨認資產和負債情況中的少數(shù)股東權益，是指伯恩物業(yè)和陽光智博下屬非全資子公司的少數(shù)股東持股部分產生的影響。
投資者：作為萬科的股東和業(yè)主、先不論股價表現(xiàn)、對你們近幾年的產品力嚴重失望；作為萬科在杭州的TOD標桿五常上蓋天空之城，一共三期期期都有業(yè)主投訴維權、媒體報道；三期疊墅沒有開放日、沒有業(yè)主監(jiān)督、售后完全不管或者打太極、根本聽不進業(yè)主心聲，打你們的400電話也是各種推脫無實質進展；萬科中層的不作為已經嚴重影響萬科對外的口碑、希望董事會能夠重視！
萬 科Ａ董秘：您好，很抱歉給您帶來困擾，為了便于后續(xù)工作人員處理您的問題，您可以使用萬科反饋渠道，如集團投訴郵箱（tousu@vanke.com）反饋您的問題。
投資者：你好，請問公司的樓盤是否遭遇滯銷，目前的促銷手段有哪些？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。今年以來市場銷售同比下降，公司繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營。公司也結合市場情況積極采取相應動作，開展營銷專項行動，通過傭金結傭提速、調整銷售激勵方案、整編自銷團隊、銷售能力短訓等動作，提升一線營銷戰(zhàn)斗力。
投資者：你好，根據貴公司財報數(shù)據，2018-2022年上半年銷售面積合計17915.9萬平。2018—2022年上半年已結算面積合計11967.8萬平、截至2022年上半年已售未結算面積3036.1萬平，兩者合計15003.9萬平。已結算和未結算面積與銷售面積相差2900萬平。如果2018、2019年結算面積中包括以前年度銷售面積，則相差更大。請教相差面積是由什么原因導致的？
萬 科Ａ董秘：謝謝您的關注，公司披露的結算面積和已售未結面積均為并表口徑，銷售面積為全口徑（含非并表項目），二者范圍不同，無法直接比較。
投資者：公司半年報中披露加權資本成本 為4.05%，而WIND金融終端測算公司的加權資本成本 為6.99%，為什么有這么大的差距？請問公司測算的流程和方法是什么？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。半年報中公司披露報告期末存量融資的綜合融資成本為4.08%，計算方法為以各筆融資報告期末的余額作為權數(shù)，對各筆融資截止期末時點的綜合融資成本計算加權平均，相關融資成本請以公司半年報披露為準。
投資者：公司2021年報，歸母凈利潤腰斬，而少數(shù)股東凈利潤只降低了10%。 請問公司管理層的領導們，你們的管理紅利是全部都投入到了少數(shù)股東權益里了？ 這其中是否有利益輸送？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。少數(shù)股東損益是萬科并表合作項目中，少數(shù)股東按照股權比例應當享有的當期凈利潤，在項目層面，萬科與合作方同股同權，回報率是一致的。但是在集團合并報表層面看少數(shù)股東損益和萬科權益的變動、比例與在項目層面看兩者的變動、比例并不會完全一致。在集團的合并報表中，公司的投資收益、平臺費用等，只影響萬科權益利潤，但不影響少數(shù)股東損益，但這些因素每年增、減變動及幅度并不一致。
投資者：根據公司半年報的資產負債表，短期借款為56.25億元，一年內到期的非流動負債為608.74億元，兩者相加為664.99億元，而公司半年報“經營情況討論與分析”中表述為626.4億元，公司是不是太不嚴謹了？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。短期借款和一年內到期的非流動負債中包含應付利息和一年內到期的租賃負債，應付利息和租賃負債不屬于有息負債，半年報中所表述的“短期借款和一年內到期有息負債總和”626.4億元為剔除應付利息和租賃負債后的結果。
投資者：公司學習學習騰訊把萬科云股份作為特別股利分給所有股東吧，這么低的估值去外面融資，損害的是現(xiàn)有股東的利益，必須分股利做補償！有什么政策障礙請明說
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。您關注的問題實際上是不同市場制度的差異，萬科作為一家A+H上市的公司，如果向A股股東分配實物股息（即萬物云股份）需要上市流通，但目前A股市場尚不存在介紹上市的機制。
投資者：董秘您好！不知道美的和公司有什么關系，堅決反對用美的的空調，美的的產品質量如何公司是否考慮過？不要對公司的產品造成不利影響！
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。美的與萬科是戰(zhàn)略合作伙伴。9月16日，雙方剛簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將發(fā)揮各自專業(yè)領域的技術、品牌、資源、客戶等優(yōu)勢，促進資源共享、互利互惠，構建穩(wěn)固、可持續(xù)的戰(zhàn)略合作伙伴關系，在智能家居、樓宇科技、物流倉儲、長租公寓、物業(yè)管理、EPC代建等多個領域開展全面深入的合作。
萬科A2022中報顯示，公司主營收入2069.16億元，同比上升23.82%；歸母凈利潤122.23億元，同比上升10.64%；扣非凈利潤117.21億元，同比上升9.26%；其中2022年第二季度，公司單季度主營收入1442.49億元，同比上升37.58%；單季度歸母凈利潤107.94億元，同比上升10.65%；單季度扣非凈利潤106.28億元，同比上升11.06%；負債率79.16%，投資收益6.2億元，財務費用2.24億元，毛利率20.46%。
該股最近90天內共有25家機構給出評級，買入評級22家，增持評級3家；過去90天內機構目標均價為24.63。近3個月融資凈流出5.83億，融資余額減少；融券凈流入656.13萬，融券余額增加。根據近五年財報數(shù)據，證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）行業(yè)內競爭力的護城河優(yōu)秀，盈利能力良好，營收成長性一般。財務可能有隱憂，須重點關注的財務指標包括：貨幣資金/總資產率、應收賬款/利潤率近3年增幅、存貨/營收率。該股好公司指標3星，好價格指標4星，綜合指標3.5星。（指標僅供參考，指標范圍：0 ~ 5星，最高5星）
萬 科Ａ主營業(yè)務：房地產業(yè)務及投資零售業(yè)務。
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