觀點網(wǎng)2023年上半年的最后一天，土拍市場異常熱鬧。
6月30日，包括深圳、廈門、武漢、杭州等在內(nèi)多個城市紛紛開啟集中供地，不約而同的要在這一天“點燃”市場的熱情。
【資料圖】
據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，上述4個城市共成功出讓28宗地塊，總成交金額461.85億元。
這幾場看起來非常熱鬧的土拍，如果要說出一個主角的話，那一定非中海莫屬。
觀點新媒體了解到，僅就今日，中海在深圳、廈門、合肥3地總拿地金額便達到208.89億元。此外，6月29日還在石家莊以16.63億拿下河北科技大學(xué)中校區(qū)地塊。
6月以來，中海便四處攻城略地，先后在北京、廣州、青島、成都、天津等地連續(xù)奪下多宗地塊。有觀點認為，中海短時間迅速拿地或許是為了達成2023年上半年拿地目標，頗有一種“不達目的不罷休”的氣勢。
對此，觀點新媒體詢問了中海內(nèi)部人員，得到的回復(fù)是“不便于回應(yīng)”。
一日拿地超200億
今天深圳第二批集中供地中，位于南山區(qū)的T207-0060地塊無疑最受關(guān)注，地塊采取“三限雙競+搖號”規(guī)則掛牌出讓,吸引到包括華潤+建發(fā)、中海等在內(nèi)的6家房企/聯(lián)合體參與競拍。
經(jīng)歷半個小時33輪竟價后，地塊觸及最高限制地價125.32億元，進入競“企業(yè)全年期自持的租賃住房建筑面積”。最終，由中海以125.32億元+58500平方米的“企業(yè)全年期自持的租賃住房建筑面積”斬獲，成交樓面價60349元/平方米，溢價率15%。
公開資料顯示，該地塊位于南山區(qū)沙河街道，深灣二路與白石二道交匯處西南側(cè)。土地用途為二類居住用地+城市道路用地，土地面積36293.5平方米。
T207-0060地塊之所以受到房企青睞，主要包括幾個原因：
一是地理位置優(yōu)越，地塊北側(cè)是華僑城高級中學(xué)，南側(cè)是深鐵萬科臻灣匯，西面是中信紅樹灣，東面是TCL、神州數(shù)碼等總部大廈，居住配套齊全。
此外，該宗地就是4月26號深超總片區(qū)調(diào)規(guī)的地塊之一，片區(qū)內(nèi)宅地極度稀缺，20年才迎來2宗。目前，深超總片區(qū)包括中央綠軸在內(nèi)的大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)即將啟動。
二是擁有可觀的倒掛紅利，旁邊是紅樹西岸，當前市場成交單價在15萬-22萬元，今年3月小區(qū)一套190平的房源以3550萬總價成交，折合單價突破21萬元。因此，哪怕限價13.33萬/平米為目前深圳最高，依舊不擔(dān)心賣不出去。
值得關(guān)注的是，該項目不限制戶型比例，即打破“70/90”限制，可以提供市場稀缺的大平層住宅。顯然，地塊適合往高端打造，迎合目前改善型需求主導(dǎo)的市場局面。
除了深圳拿地，廈門今天舉行的第二場土拍中，大唐中心2023P08地塊熱度較高，吸引了保利、中海、華潤、建發(fā)等32家房企參拍，最終中海以上限價63.2億搖號摘得，成交樓面價51727元/平方米，溢價率14.91%。
另外，中海還搖中合肥四批次供地的包河BH202307號地塊，成交總價203718萬元，居住樓面價14869.57元/平方米，溢價率14.86%。該地塊為6月28日合肥土拍中的一宗地，吸引了包括華潤、中海、龍湖、招商、偉星、中鐵建、綠城等在內(nèi)的34家房企參與拍賣，最終34家均進入競品質(zhì)階段。
銷售前三未穩(wěn)
6月30日是中海今年以來拿地最“努力”的一次，卻不是唯一一次。
6月29日下午，在石家莊公共資源交易中心電子競價室，備受矚目的河北科技大學(xué)中校區(qū)地塊終于開拍，該地塊引來了中海、中冶、保利、萬科+城發(fā)投四家房企競爭。
歷經(jīng)5個小時、鏖戰(zhàn)347輪，最終由中海16.63億元競得，溢價率高達28.3%，而科大地塊被視為目前石家莊“最好的地塊”。
6月28日，中海1.7億元摘得長春高新區(qū)宅地；6月27日天津土拍中，中海還以底價31億元摘得南開中醫(yī)院大學(xué)地塊，成交樓面價25448元/平方米。
更早一些時候，中海于北京、廣州、青島、成都連續(xù)奪下多宗地塊。據(jù)不完全統(tǒng)計，6月份至今，中海拿地金額超過331億元。
根據(jù)該公司此前公告，前五月新增土地應(yīng)占樓面面積約56.72萬平方米，累計應(yīng)付土地出讓金約76.90億元。也就是說，2023年上半年，中海總拿地金額超過408億元，6月份的貢獻超過80%。
這一數(shù)值較去年下降不少。
年報顯示，2022年中海新增土地儲備50宗，總購地金額達1208.7億元，新增土地貨值2403.4億元。不過從行業(yè)來看，這也顯得正常。
根據(jù)觀點指數(shù)2023年1-5月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告，報告期內(nèi)前50房企新增土地建筑面積3017萬平方米，同比減少29.7%，跌幅收窄近9個百分點。
盡管中海并未披露2023全年拿地目標，從全年銷售目標來看或許也有一定的參考性。
2023年，中海制定了非常進取的增長目標，包括銷售目標3600億、增長20%，還有商業(yè)收入目標增長30%。
據(jù)觀點指數(shù)同日發(fā)布的“2023年1-6月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”顯示，中海2023年上半年全口徑銷售額1719.8億元，雖然連續(xù)三個月位居全行業(yè)第三，但與第四名華潤置地的1702.2億元僅差一線。
至于權(quán)益銷售方面還比較穩(wěn)定，上半年中海錄得1599.4億元，落后于保利的1703億元，位居第二，領(lǐng)先第三名萬科則有200多億。
過去兩年，中海投資拿地金額行業(yè)領(lǐng)先，2023年可售貨值約7900億元，按50%銷售去化率測算，2023年有望達3800億元，目前銷售數(shù)據(jù)也能支持這一目標。
3月31日在香港舉辦的業(yè)績會上，中海行政總裁張智超曾表示：“因為有充足的資源，我們今年制定了銷售增長20%的目標，并對實現(xiàn)這個目標充滿信心。”
就上半年房企整體表現(xiàn)而言，觀點指數(shù)上述銷售表現(xiàn)報告還顯示，6月份前100房企實現(xiàn)權(quán)益總銷售金額3636億元，同比下降34.4%，環(huán)比基本持平。
1-6月，前100房企實現(xiàn)累計權(quán)益銷售額22975億元，同比下降4.8%。其中，保利、中海和萬科占據(jù)前三甲，分別錄得權(quán)益銷售金額1656億元、1599.4億元以及1311.6億元，其中保利發(fā)展和中海同比分別上升17.3%和24.2%，萬科同比下降6.3%。
