8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），但銀行層面將如何執(zhí)行，還有待明確。昨日，工行、農(nóng)行、建行和中行四大國有銀行在業(yè)內(nèi)率先發(fā)布公告，明確存量首套住房貸款利率調(diào)整有關(guān)具體事項(xiàng)。中信銀行等股份行同日也明確了實(shí)施細(xì)則。
(資料圖)
根據(jù)各家銀行公告，對(duì)于符合條件的存量首套房貸利率，將采用變更合同利率的方式，于9月25日起統(tǒng)一批量下調(diào)，無需借款人申請(qǐng)，新利率即日生效；對(duì)于發(fā)放時(shí)不符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)，但現(xiàn)在符合標(biāo)準(zhǔn)的存量二套房貸，借款人則需要向銀行申請(qǐng)，還必須提供首套住房有關(guān)證明材料。北京青年報(bào)記者梳理各家銀行的公告發(fā)現(xiàn)，此前一些有待明確的政策細(xì)節(jié)問題在公告中都有了回應(yīng)。
2019年10月8日之前的存量房貸最低可降至LPR
按照《通知》要求，此次調(diào)整后的存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
2019年10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，在此之前，我國房貸利率都以基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折或上浮，各地政策下限也是掛鉤基準(zhǔn)利率。
自2019年10月8日起，全國首套房貸利率政策下限為LPR。那么，2019年10月8日之前的存量房貸如何處理？
農(nóng)行公告稱，對(duì)于2019年10月7日(含)前發(fā)放的、已轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)的存量首套個(gè)人住房貸款，利率水平調(diào)整至原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR(即加點(diǎn)幅度為0)；貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)LPR的，按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。LPR轉(zhuǎn)換后的利率水平不高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。
工行公告也明確，2019年10月8日（不含當(dāng)日）前發(fā)放、已轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為LPR加點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。
中行表示，2019年10月7日（含當(dāng)日）之前發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為0（即LPR+0BP），如貸款利率低于LPR則不調(diào)整。
建行也稱，2019年10月7日（含）前發(fā)放的，調(diào)整后的利率按相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行。若在這一時(shí)間段內(nèi)，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于LPR，按相應(yīng)政策下限執(zhí)行。
據(jù)記者了解，2019年8月之前，不少在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折的存量房貸，利率轉(zhuǎn)換后是LPR減點(diǎn)，這些貸款此次將不會(huì)調(diào)整。
2019年10月8日后的存量房貸利率最低降至全國下限
自2022年5月15日起，全國首套房貸利率政策下限調(diào)整為LPR減20個(gè)基點(diǎn)。在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
此后，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)又發(fā)出通知，允許符合一定條件的城市政府，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
目前，人民銀行省級(jí)分行網(wǎng)站已公示各地近年來首套房貸利率下限。在2022年5月15日前，各地的利率基本不低于全國下限；從2022年5月15日起，由于“因城施策”的原因，部分地區(qū)的政策下限低于全國下限，甚至沒有政策下限。因此，四大行的公告中，2022年5月15日也成為一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
對(duì)于2022年5月15日前后的存量貸款調(diào)整原則，雖然四家銀行的具體表述不一樣，但總結(jié)起來就是：如果當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖孪蓿援?dāng)?shù)叵孪逓闇?zhǔn)；如果當(dāng)?shù)叵孪薜陀谌珖孪?，且貸款利率高于全國下限，最多降至全國下限；如貸款利率已經(jīng)低于全國下限則不會(huì)調(diào)整。
比如，中行表示，2019年10月8日（含當(dāng)日）至2022年5月14日（含當(dāng)日）發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖孪蓿瑒t將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則（即當(dāng)?shù)叵孪薜陀谌珖孪蓿?，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。
2022年5月15日（含當(dāng)日）之后發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖孪?，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪蓿环駝t（即當(dāng)?shù)叵孪薜陀谌珖孪蓿?，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。
建行表示，2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR-20個(gè)基點(diǎn)執(zhí)行。若在上述時(shí)間段內(nèi)，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于上述調(diào)整后擬執(zhí)行水平，調(diào)整后的利率按相應(yīng)政策下限執(zhí)行。
根據(jù)中信銀行的公告，2019年10月8日后發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，若當(dāng)?shù)卣呦孪薷哂贚PR的，按當(dāng)?shù)叵孪迗?zhí)行。
“二套轉(zhuǎn)首套”客戶和固定利率客戶需要申請(qǐng)
根據(jù)人民銀行公告要求，可通過變更合同約定的利率水平或新發(fā)放貸款置換的方式進(jìn)行利率調(diào)整。
四大行公告稱，對(duì)于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請(qǐng)，將于9月25日起統(tǒng)一通過批量調(diào)整的方式進(jìn)行調(diào)整，新利率當(dāng)日生效。如果客戶需要新發(fā)放貸款置換的，也可向貸款經(jīng)辦行提出書面申請(qǐng)。對(duì)于符合條件的存量二套房及以上貸款，則需要客戶主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整，并提供佐證材料，經(jīng)銀行審批通過后按照批量或單筆的方式進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸客戶，也可向銀行提出申請(qǐng)。
農(nóng)行表示，從操作的便利性來看，新發(fā)放貸款置換所需的流程較多，所花的時(shí)間較長，為方便客戶，該行主要采取變更貸款利率方式。農(nóng)行將于2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào)，無需客戶申請(qǐng)。
工行表示，原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，將于2023年9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行；“二套轉(zhuǎn)首套”、不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸客戶，可于2023年9月25日起向工行提出申請(qǐng)。其中，2023年10月22日（含當(dāng)日）前完成申請(qǐng)的，將于2023年10月25日對(duì)審核通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中統(tǒng)一利率調(diào)整，當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。10月22日后申請(qǐng)的客戶，包括新增“二套轉(zhuǎn)首套”、不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸客戶，可繼續(xù)提出申請(qǐng)。工行將逐筆進(jìn)行人工審核，審批通過后次日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。
建行表示，2023年9月25日，擬對(duì)存量首套房貸客戶采取變更合同利率的方式進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，新的利率即日生效。不同意調(diào)整或擬采取置換方式調(diào)整的客戶，可聯(lián)系貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。同時(shí)，建行接受兩種情形的申請(qǐng)：對(duì)于“二套轉(zhuǎn)首套”的客戶，借款人申請(qǐng)時(shí)要提供首套住房有關(guān)證明材料；對(duì)于固定利率或采用基準(zhǔn)利率定價(jià)的貸款，借款人可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為采用LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，并簽訂協(xié)議。今年10月22日（含）前提交的上述兩種情形申請(qǐng)，經(jīng)確認(rèn)符合條件，擬于2023年10月25日采取變更合同利率的方式進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，新的利率即日生效。2023年10月23日（含）后提交的，2023年10月25日開始審核，于確認(rèn)符合條件后的當(dāng)日調(diào)整，新的利率即日生效。此外，2023年10月25日（含）以后還清拖欠且符合條件的貸款，須提出申請(qǐng)，經(jīng)審核確認(rèn)后當(dāng)日調(diào)整，新的利率即日生效。本組文/本報(bào)記者程婕
統(tǒng)籌/池海波
提示
手機(jī)銀行可提供信息查詢和申請(qǐng)受理
工行在公告中詳細(xì)說明了申請(qǐng)渠道。線上渠道是手機(jī)銀行，具體辦理路徑為：下載中國工商銀行APP-登錄/注冊(cè)-貸款-存量房貸利率調(diào)整-一鍵申請(qǐng)?！岸邹D(zhuǎn)首套”業(yè)務(wù)申請(qǐng)需客戶同步上傳首套住房貸款證明材料。不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸客戶無需上傳證明材料。
此外，客戶可通過“中國工商銀行客戶服務(wù)”微信公眾號(hào)點(diǎn)擊“金融-個(gè)人貸款-貸款服務(wù)行咨詢電話查詢”查看該行所有貸款服務(wù)行聯(lián)系方式，可到原貸款服務(wù)行線下申請(qǐng)辦理利率調(diào)整?！岸邹D(zhuǎn)首套”業(yè)務(wù)申請(qǐng)需客戶攜帶身份證、首套住房貸款證明等材料。
存量房貸利率調(diào)整后，工行將通過短信告知客戶利率調(diào)整結(jié)果，客戶可在手機(jī)銀行“存量房貸利率調(diào)整”欄目查詢利率調(diào)整結(jié)果，也可通過手機(jī)銀行或網(wǎng)上銀行“貸款-我的貸款”欄目查詢調(diào)整后貸款利率及還款計(jì)劃。如對(duì)利率調(diào)整事宜存有異議，可在利率調(diào)整后一年內(nèi)聯(lián)系貸款服務(wù)行。
“二套轉(zhuǎn)首套”利率調(diào)整申請(qǐng)須工行逐筆審核，客戶可通過手機(jī)銀行“存量房貸利率調(diào)整”欄目查詢審核結(jié)果。對(duì)審核不通過的，工行將通過短信告知客戶，如對(duì)審核結(jié)果存有異議，可聯(lián)系貸款服務(wù)行，并可按要求重新提交申請(qǐng)。
9月25日起，中行客戶可登錄中國銀行手機(jī)銀行APP，在“貸款—房貸利率調(diào)整”模塊下，對(duì)您客戶下房貸是否符合調(diào)整條件、調(diào)整進(jìn)度及調(diào)整結(jié)果等情況進(jìn)行查詢。
建行表示，涉及客戶的操作細(xì)節(jié)，后續(xù)將進(jìn)一步明確?？蛻艨梢酝ㄟ^“中國建設(shè)銀行客戶服務(wù)”微信公眾號(hào)查詢本次房貸利率調(diào)整客戶問答。為提升客戶服務(wù)便利性，建行將陸續(xù)開通手機(jī)銀行等線上渠道，提供信息查詢和申請(qǐng)受理等服務(wù)。
農(nóng)行表示，將在掌上銀行、貸款經(jīng)辦行、營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、95599、“中國農(nóng)業(yè)銀行微銀行”等渠道提供查詢等服務(wù)，客戶可于2023年9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調(diào)條件及下調(diào)幅度等有關(guān)事宜。
值得注意的是，此次利率調(diào)整不收取費(fèi)用，銀行提醒大家在此過程中一定要防范不法分子的詐騙。
工行和中信銀行均表示，本次存量房貸利率調(diào)整不收取任何費(fèi)用，請(qǐng)不要相信銀行以外人員的電話或短信；此外，本次存量房貸利率調(diào)整不支持跨行置換，請(qǐng)不要相信誤導(dǎo)信息。
農(nóng)行公告稱“在為客戶辦理存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整過程中，我行不收取任何費(fèi)用。為最大限度保障您的財(cái)產(chǎn)和信息安全，防范不法分子以利率調(diào)整為由實(shí)施詐騙活動(dòng)，請(qǐng)您切勿輕信我行官方渠道以外人員的電話或短信”。
建行和中行也都表示，本次存量房貸利率調(diào)整不收取任何費(fèi)用。
來源：北京青年報(bào)
